Un achat immobilier représente un investissement important. Pour ne pas vous tromper lors de votre prochain achat, voici quelques conseils et bonnes pratiques. Ils vous aideront à cibler les points qui nécessitent votre attention !
1. Visiter plusieurs fois
Nous connaissons tous quelqu’un qui a eu un véritable « coup de cœur » pour sa maison ! Cependant, nous vous conseillons vivement de ne pas vous emporter et de prendre le temps avant de faire une offre. En effet, il est important de visiter le bien plusieurs fois avant de vous prononcer, si possible à différents moments de la journée.
Cela vous permettra de vérifier l’ensoleillement du logement à différents moments, les bruits dans le voisinage, et plus généralement l’ambiance du quartier et ses commodités. En immobilier, s’il y a bien une chose que l’on ne peut pas changer, c’est l’emplacement ! Alors prenez le temps de le choisir avec soin !
Vous pouvez aussi interroger les voisins sur leurs ressentis, ce seront peut-être vos futurs voisins après tout 😉
Enfin, pensez à visiter toutes les pièces (y compris les combles perdus, caves et autres dépendances) afin de repérer tous les points importants. Et n’hésitez pas à prendre plusieurs photos par pièce ou bien des vidéos ! Il est fréquent de se poser des questions après coup et de ne pas pouvoir reprogrammer une visite rapidement…
2. Prendre le temps du diagnostic
Lors de vos visites, vous devrez être attentif à plusieurs points :
L’humidité :
Y a-t-il des traces d’humidité ? Si c’est le cas, renseignez-vous sur la cause de cette humidité. Certains problèmes sont particulièrement difficiles à traiter, il vaut peut-être mieux passer votre chemin…
Si la peinture a été refaite récemment, pensez à demander pourquoi. Il peut s’agir d’un simple rafraichissement intérieur, ou bien d’une volonté de masquer des traces d’humidité…
Vous pouvez d’ailleurs consulter notre article à ce sujet pour plus d’informations.
La toiture :
La toiture est-elle en bon état ou bien à refaire ? C’est le chapeau de votre maison, il faut donc y prêter attention ! Si la toiture est à refaire il faudra prévoir un budget conséquent. Il faudra également planifier les travaux rapidement afin d’éviter des dégradations sur le reste de l’habitation. Vous pouvez utiliser cet argument pour négocier le prix d’achat.
La charpente :
Si la charpente est visible, vérifiez qu’elle est en bon état. Les différentes pièces de bois doivent être bien fixées les unes aux autres, sans déformations (à l’exception de certaines charpentes anciennes) et sans fissures. Vous pouvez aussi prêter attention aux pathologies fréquentes du bois : insectes xylophages, pourriture… En cas de doute, vous pouvez faire appel à un charpentier, un bureau d’études structure ou bien demander un diagnostic parasitaire.
Les fissures :
Si vous remarquez des fissures, interrogez le vendeur ou un professionnel : quand sont-elles apparues ? À quoi sont-elles dues ? Évoluent-elles ?
Si des travaux structurels sont à prévoir, le budget sera souvent très conséquent !
Le plomb, l’amiante :
Ils font partie des diagnostics immobiliers obligatoires en cas de vente d’une habitation. Lisez-les attentivement, ils ont pour but de protéger la santé des acheteurs.
La présence de plomb pose notamment problème en présence de jeunes enfants et nécessite des précautions particulières lors des travaux.
L’amiante représente un danger dès que le matériau est dégradé et peut entrer en contact avec l’organisme (peau, voies respiratoires…). Son enlèvement par des professionnels est très coûteux à cause des précautions qui doivent être prises pour garantir la santé des travailleurs et des occupants.
En cas de doute, faites passer un professionnel (artisan, architecte…), il vous aidera à y voir plus clair et à investir sereinement.
3. Vérifier l’accès aux réseaux
Les logements sont rarement autonomes et, même quand ils le sont, ils doivent être raccordés à certains réseaux existants : eau, électricité, téléphone, assainissement collectif… Selon votre mode de chauffage, il peut aussi s’agir de gaz. Si le bien immobilier que vous achetez n’est pas raccordé à ces réseaux, il faudra anticiper les frais de raccordement.
Dans le cas de bâtis isolés dans la campagne, il se peut qu’aucun réseau ne passe à proximité et que la Mairie refuse la demande de permis pour ce motif.
Il se peut aussi que le tout à l’égout n’existe pas à proximité de votre habitation, dans ce cas vous devrez disposer d’un système d’assainissement individuel approuvé par le SPANC.
4. Etudier le DPE et les dépenses à long terme
Le fameux Diagnostic de Performance Energétique ! Avec sa classification de A à G, il vous permet de savoir en un coup d’œil si le bien immobilier que vous convoitez est énergétiquement performant ou non. Le DPE vous indique à la fois le niveau d’isolation, les performances du système de chauffage, d’eau chaude sanitaire et de ventilation.
C’est un outil très intéressant pour vous projeter dans vos futures dépenses de chauffage. Il peut d’ailleurs être intéressant de demander les factures d’énergie des anciens occupants pour pouvoir comparer les deux.
En effet, l’achat d’un bien immobilier ne se résume pas à une dépense à l’instant T. Chaque année, vous allez également payer les coûts de chauffage, d’eau chaude et d’électricité (et les intérêts du prêt, les coûts d’entretien, etc.), il est donc intéressant d’acheter un logement bien classé ou de prévoir rapidement des travaux de rénovation énergétique. Cela vous permettra de diminuer rapidement ces charges annuelles et d’améliorer votre confort !
5. Anticiper les travaux dans la copropriété
Si vous achetez un bien immobilier en copropriété, il est très important de vous renseigner sur les travaux qui ont été votés lors de la dernière assemblée générale ! Il est aussi intéressant de s’interroger sur ceux qui ne l’ont pas été mais seraient malgré tout nécessaires à l’entretien de l’immeuble. En effet, ils peuvent représenter des frais supplémentaires, il vaut donc mieux être prévenu.
Pour cela, consultez les procès-verbaux d’assemblée générale et vérifiez si des travaux dans la copropriété ont été votés ou même simplement évoqués récemment.
6. Evaluer son budget, vérifier la faisabilité du projet immobilier
Comment savoir si le projet de vos rêves est réalisable ? Plusieurs points sont à prendre en compte :
- Votre budget : en fonds propres ou via un prêt, prenez contact avec de votre banque pour le définir.
- Votre projet : quelles sont vos envies, vos priorités… définissez ce qui est négociable et ce qui ne l’est pas.
- La surface nécessaire : de quelle surface avez-vous besoin ? Le bien immobilier que vous avez trouvé correspond-il à cette attente ? Faut-il prévoir une extension ou une surélévation (et le budget associé) ?
- La règlementation : Votre projet est-il règlementairement faisable ? Pour le savoir, renseignez-vous sur les règles d’urbanisme locales (PLU…). Ce point est développé plus bas, au paragraphe 7.
D’autres contraintes peuvent également complexifier le projet et augmenter son coût : l’absence de réseaux, l’accessibilité du chantier… Pour en savoir plus, n’hésitez pas à prendre rendez-vous avec un professionnel.
7. Connaître les règles d’urbanisme
Si vous souhaitez réaliser des travaux de rénovation importants dans votre futur logement, renseignez-vous auprès de la Mairie sur ce qui est autorisé ou non. Toutes les communes disposent de règles différentes, qui varient également selon la localisation dans la commune (centre bourg, espace agricole, zone artisanale…). Les contraintes principales portent notamment sur la surface construite, la hauteur de l’édifice, la distance aux limites de propriété, les matériaux…
Si vous souhaitez effectuer un changement de destination ou bien habiter un bâtiment isolé, vérifiez auprès de la Mairie que ce projet est possible. Si aucun réseau ne dessert l’édifice, la Mairie peut en effet refuser le projet. Il vaut mieux le savoir rapidement !
En cas de doute, n’hésitez pas à demander un certificat d’urbanisme opérationnel (CUb) à la Mairie. Vous pourrez ainsi savoir si votre projet peut être accepté. Vous pouvez également prévoir une clause suspensive dans le compromis de vente (acceptation du permis de construire ou du CUb par exemple). Dans ce cas, la durée de la vente sera rallongée.
8. Se renseigner sur les aides financières
Il n’y a pas à proprement parler d’aides à l’achat d’un bien immobilier. Cependant, selon votre projet, vous pouvez bénéficier de certains avantages :
- prêt à taux zéro (PTZ) : pour les primo-accédant ou dans le cas de rénovations énergétiques.
- prêt action logement : pour les salariés du secteur privé, renseignez-vous auprès de votre entreprise pour savoir si vous êtes éligibles. Il n’est disponible que pour les achats ou constructions de logements neufs, l’acquisition de logement HLM, les VEFA et les PSLA.
- aides des collectivités locales, CEE, Ma Prime Rénov’… : dans le cas d’une rénovation énergétique, prenez contact avec un espace France Rénov’ afin d’être renseigné sur les aides dont vous pouvez bénéficier. Nous écrirons également un article sur le sujet prochainement !
Nous espérons que ces quelques conseils pourront vous aider à y voir plus clair et à investir sereinement ! Nous pouvons également réaliser des visites conseil si vous souhaitez être accompagnés lors de votre achat, contactez-nous pour en savoir plus !